En un predio de 23 mil metros cuadrados se enfrentan dos visiones de ciudad: la de las empresas IRSA y Portland, que proyectan levantar diez torres con más de mil departamentos, y la de vecinos y organizaciones barriales, que reclaman convertirlo en un gran parque para una de las comunas con menos verde de la Ciudad.
Caballito, con sus más de dos siglos de historia, creció al compás del ferrocarril. Sus clubes, edificios emblemáticos, en definitiva, su identidad barrial está atravesada por el recorrido del tren que, al día de hoy, avanza con el ruido metálico de sus vagones hasta su cabecera en el barrio de Once.
A su vez, paralelo a las vías, a pocos metros del club Ferro Carril Oeste y ubicado sobre la avenida Avellaneda casi en el cruce con la calle Fragata Sarmiento, se encuentra un predio de 23 mil metros cuadrados que alguna vez fue espacio de trabajo y actividad ferroviaria. Hoy, en cambio, es un terreno ocioso: pastos altos, estructuras oxidadas, un terreno en silencio, interrumpido apenas por el eco de los trenes que circulan de tanto en tanto.
Ese espacio, sin embargo, concentra una de las discusiones urbanas más intensas de los últimos años en la Ciudad de Buenos Aires. Para la empresa IRSA y su socia Portland, representa la oportunidad de levantar diez torres con más de 1100 departamentos, y a eso sumarle zócalos comerciales y estacionamientos.
Por el contrario, para vecinos y organizaciones barriales, este espacio es una de las últimas grandes chances de sumar un pulmón verde en la Comuna 6, una de las que menos metros cuadrados de espacio público por habitante tiene en la Ciudad. El dilema, que enfrenta cemento contra verde, desarrollo inmobiliario contra planificación urbana, está hoy en manos de la Justicia.
El desenlace sigue pendiente. Tras una mediación realizada en agosto del año pasado entre representantes de la empresa, Gobierno porteño y organizaciones barriales, la Justicia deberá resolver si habilita que una cuarta parte del terreno se destine a parque público y el resto quede en manos del emprendimiento privado. Una decisión que marcará el futuro de Caballito y podría poner fin a un conflicto urbano que condensa dos modelos de ciudad en tensión.
Una historia de décadas
La discusión en torno al playón ferroviario no es nueva. IRSA adquirió el predio a fines de los años 90 e intentó construir el shopping más grande de América Latina. Ante la resistencia de los vecinos, desistió. Sin embargo, en 2018, presentó el proyecto denominado “Ciudad Palmera”, el cual pretende construir este gran complejo de torres y sumó a la empresa Portland como socia.
En paralelo, vecinos agrupados en cuatro organizaciones (SOS Caballito, Consejo Consultivo Comunal N° 6, Observatorio del Derecho a la Ciudad y Estación de los Deseos) presentaron amparos judiciales en los que denunciaron que el emprendimiento violaba normas urbanísticas, ya que excedía alturas permitidas y no cumplía con los estudios de impacto ambiental. La Justicia les dio la razón en 2020 y frenó la obra. Desde entonces, el proyecto quedó atrapado en un laberinto judicial, con una apelación de las empresas de por medio.
En julio de 2023, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad paralizó definitivamente el emprendimiento inmobiliario. Los jueces Fernando Lima, Marcelo López Alfonsín y Mariana Díaz señalaron que los cambios propuestos en el proyecto por las empresas no resolvían los problemas detectados inicialmente: faltaban estudios ambientales adecuados y el proyecto seguía excediendo los parámetros urbanísticos de la zona.
En agosto de este año, el juez Darío Reynoso, a cargo de la causa desde su inicio, organizó una inspección en el predio. Allí participaron representantes de IRSA y Portland, del Gobierno porteño y los vecinos y organizaciones que presentaron los amparos.
La recorrida buscó generar una instancia de mediación: los vecinos reclamaron que, en caso de avanzar con la obra, se destine al menos el 25% del terreno a espacio verde, en línea con lo que establece el Código Urbanístico para proyectos de esa escala. Ahora, la decisión final queda en manos de la Justicia, que deberá dictar una sentencia de fondo antes de fin de año.
“Éste es el lugar para hacer un parque”
Según el informe “Superficie de espacios verdes dependientes del GCBA por habitante por comuna” de 2023 (última edición realizada), Caballito ocupa un lugar crítico en cuanto a espacios verdes: apenas 1,8 metros cuadrados por habitante, muy lejos del promedio de la Ciudad (6 metros cuadrados) y todavía más lejos de las recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud (entre 10 y 15 metros). Ese déficit explica en parte por qué el playón se transformó en un símbolo del reclamo vecinal.
“La situación actual es que el juez tiene que dictar una sentencia de fondo de primera instancia”, explicó Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad. “Nos incorporamos a la causa judicial en 2020, solicitando dos temas en particular: uno, manifestando que el proyecto inmobiliario violaba el Código de Planeamiento Urbano por una cuestión que excedía la altura permitida de la zona y, dos, que estaba violando la planificación de la Ciudad. Tanto la empresa Portland como IRSA deberían haber entregado un porcentaje de la superficie de su terreno para espacio público en su proyecto”.
Las organizaciones barriales insisten en que el emprendimiento no solo implica una ilegalidad, sino que también supone un retroceso en términos de calidad de vida. Baldiviezo lo resumió así: “La Ciudad de Buenos Aires establece que cuando se urbanizan manzanas de más de una hectárea y media, lo que se tiene que hacer es un acuerdo urbanístico entre el propietario del inmueble que quiere urbanizar ese predio y la Ciudad. Ese porcentaje de espacio público tiene que ir entre un 25 y un 50%. El Gobierno porteño autorizó la urbanización de este predio sin que estas empresas den ni un metro cuadrado. Eso para nosotros es la ilegalidad más grave de lo que cuestionamos en la Justicia”.
El referente del Observatorio añadió: “Estos espacios deberían ser destinados a un bien público y no a satisfacer la especulación inmobiliaria. Con este proyecto tenemos dos problemas con relación a la planificación: Uno tiene que ver con la saturación de servicios públicos, al incrementar la densidad demográfica de un barrio que está colapsado y, segundo, es una pérdida de oportunidades. Esos predios podrían ser destinados a espacios públicos, equipamiento urbano y a un fin orientado a garantizar el bien público y no a seguir fomentando la especulación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires”.
En la misma línea, Mariano Cuyeu, integrante de la Junta Comunal N° 6, señaló: “La ley establece que, en la Ciudad de Buenos Aires, en la medida que se abren nuevos terrenos a la edificación, ese privado tiene que otorgarle un 25% de ese terreno nuevo a la Ciudad para usos públicos. En este caso, lo que se iba a hacer no contemplaba nada de eso”.
El representante de Unión por la Patria en el gobierno comunal agregó: “El barrio está colapsado, sobre todo en esa zona, entre Plaza Irlanda y Ferro, el problema del agua es recurrente. En el proyecto de ‘Ciudad Palmera’ no estaba hecho correctamente el estudio de impacto ambiental. Lo que hizo la empresa desarrolladora fue dividir el terreno en cuatro parcelas y hacer estudios sobre una sola, entonces el impacto era menor, pero la Justicia le dijo que no lo podía hacer, que tenía que presentar el estudio sobre las cuatro parcelas”.
Para Martín Iommi, vecino y representante legal de las organizaciones amparistas, la disputa es más amplia: “Dentro del playón ferroviario se pretende construir todo. Creemos que no se tiene que dejar construir sin que den una parte para parque, porque el impacto de una construcción así puede ser muy negativo, en particular, por el impacto ambiental y en toda la red de servicios del barrio. Ahora esto pasa a una instancia final en donde va a resolver el juez una sentencia”.
“Después de cinco años de mantener parada la obra bajo una medida cautelar, lo que estamos intentando es que se avance con un proyecto que cumpla con la ley y los estándares ambientales mínimos”, continuó Iommi, quien destacó la importancia de este terreno para el barrio: “Por la magnitud que tiene el lugar, que son veinte manzanas aproximadamente, y por la trama urbana como está construida en términos de planificación urbana, éste es el lugar para hacer un parque. Tendría que ser 100% parque público, para beneficio de los vecinos”.
“Las ciudades que no avanzan se mueren”
Si bien los intentos de contactar representantes y voceros de las empresas fueron en vano, desde otro ángulo, Federico Ballán, presidente de la Junta Comunal N° 6, defendió la construcción privada como una oportunidad para dinamizar el barrio.
El representante de Juntos por el Cambio planteó que “creo que si las torres son privadas se tienen que ajustar a lo que permite el Código Urbanístico. Si el código permite en avenida Avellaneda construir 12 pisos y las adquirió un privado para hacer 12 pisos, no me parece mal que hagan 12 pisos”.
Ballán agregó: “El proyecto que vi era de viviendas familiares y oficinas con zócalo comercial, pero no era un shopping ni mucho menos. Había un zócalo comercial como el que se puede ver en la mayoría de los edificios nuevos de Caballito que le dan más vida al barrio”.
Y enfatizó: “Entiendo el discurso del vecino que quiere que todo el barrio quede siempre como está, es muy romántico. Pero las ciudades no funcionan así, las ciudades que no avanzan se mueren. Nuestro código no tiene una protección al estilo europeo, no la tuvo nunca y entonces la ciudad va avanzando”.
En su visión, las inversiones privadas permiten renovación urbana: “Son buenas noticias cuando alguien viene a invertir en el barrio, a poner algo lindo, a vender más metros cuadrados, a que más gente se mueva al barrio. En los lugares de la ciudad donde no se construye no son más lindos, generalmente, son más feos, están más postergados”.
Desenlace incierto
La disputa por el playón ferroviario de Caballito condensa dos proyectos de ciudad en pugna. De un lado, los vecinos y organizaciones que buscan sumar verde en un barrio con un déficit histórico de espacio público. Del otro, las empresas y dirigentes que consideran que la inversión privada es una vía necesaria para el crecimiento urbano.
La Justicia tendrá la última palabra. Mientras tanto, entre los pastos y la chatarra, los playones ven los trenes pasar y encierran una pregunta mayor, que excede a este conflicto puntual: ¿Qué ciudad queremos construir? Una que multiplique el cemento y los espacios de disfrute privado o una ciudad que proteja y fomente espacios públicos, verdes, que den un respiro al agobio urbano. En ese interrogante se juega no solo el futuro de Caballito, sino también el modelo de ciudad que vendrá.
Foto: Juan Bertrán.
